1 Euer Haushalt
- Haushaltsnettoeinkommen
- € 6.300/Monat (13./14. auf 12 Monate verteilt)
- Eigenmittel gesamt
- € 100.000
2 Was die Regeln erlauben
Eure Eigenmittel begrenzen den Kaufpreis, nicht euer Einkommen. Die Bank finanziert max. 90 % des Kaufpreises, die Nebenkosten zahlt ihr selbst. Von euren € 100.000 gehen beim Maximalpreis € 53.371 an Nebenkosten und € 46.629 sind Eigenanteil am Kaufpreis. Euer Einkommen würde einen Kredit bis € 515.319 tragen.
Ohne Makler (−3,6 % Provision) wären es bis zu € 560.350.
3 Euer Szenario
4 Ergebnis
- ✓ Beleihungsquote 87,6 % max. 90 %
- ✓ Schuldendienstquote 28,6 % des Einkommens max. 40 %
- ✓ Eingesetzte Eigenmittel € 100.000 vorhanden: € 100.000
Finanzierung
| Kaufpreis | € 420.000 |
| + Kaufnebenkosten | € 47.877 |
| Gesamtkosten | € 467.877 |
| − Eigenmittel | € 100.000 |
| Kreditbetrag | € 367.877 |
Über die gesamte Laufzeit
| Getilgt | € 367.877 |
| Zinsen bezahlt | € 279.756 |
| Gesamt an die Bank | € 647.633 |
43,2 % von allem, was ihr zahlt, sind Zinsen.
Kaufnebenkosten im Detail
| Grunderwerbsteuer 3,5 % vom Kaufpreis | € 14.700 |
| Grundbucheintragung 1,1 % vom Kaufpreis | € 4.620 |
| Vertragserrichtung + Treuhand 1,5 % vom Kaufpreis | € 6.300 |
| Maklerprovision 3,6 % vom Kaufpreis | € 15.120 |
| Pfandrechtseintragung 1,2 % von 120 % des Kredits | € 5.297 |
| Bearbeitungsgebühr 0,5 % vom Kredit | € 1.839 |
| Summe | € 47.877 |
5 Jahr für Jahr
Gerechnet mit dem heutigen Zinssatz über die gesamte Laufzeit. Bei kürzerer Fixzinsphase ändern sich Zinssatz und Rate später.
6 Laufzeiten im Vergleich
| Laufzeit | Monatsrate | Zinsen gesamt | Gesamt bezahlt | Schuldendienstquote (Prüfung) |
|---|---|---|---|---|
| 5 Jahre | € 6.808 | € 40.619 | € 408.496 | 108,1 % ✗ |
| 10 Jahre | € 3.760 | € 83.280 | € 451.157 | 59,7 % ✗ |
| 15 Jahre | € 2.758 | € 128.592 | € 496.468 | 43,8 % ✗ |
| 20 Jahre | € 2.268 | € 176.496 | € 544.373 | 36 % |
| 25 Jahre | € 1.983 | € 226.916 | € 594.793 | 31,5 % |
| 30 Jahre | € 1.799 | € 279.756 | € 647.633 | 28,6 % |
| 35 Jahre | € 1.673 | € 334.905 | € 702.782 | 26,6 % |
Gleicher Kredit und gleicher Zinssatz der gewählten Zinsbindung (4,20 %) für jede Laufzeit. Klickt auf eine Zeile, um sie auszuwählen.
7 Annahmen & Regeln (anpassbar)
Kaufnebenkosten Wien & Niederösterreich
Kreditvergaberegeln
Zinssätze (Oktober 2026)
So funktioniert die Kreditvergabe in Österreich
- 90 % Beleihungsquote, 40 % Schuldendienstquote, max. 35 Jahre. Diese Grenzen stammen aus der KIM-Verordnung (August 2022 bis 30. Juni 2025). Seit Juli 2025 gelten sie nicht mehr als verbindliche Verordnung, sondern als Rundschreiben der FMA. Banken dürfen pro Quartal bei bis zu 20 % ihrer neuen Kredite abweichen, halten sich aber standardmäßig daran.
- Die Nebenkosten zahlt ihr aus Eigenmitteln. Der Kredit darf höchstens 90 % des Immobilienwerts betragen, die rund 7–12 % Kaufnebenkosten kommen noch dazu. Mit euren Annahmen braucht ihr deshalb mindestens 21,4 % des Kaufpreises an Eigenmitteln (oft als „20 % Eigenkapital“ bezeichnet). Am meisten macht die Maklerprovision aus.
- Maßgeblich ist das Nettoeinkommen. 13. und 14. Gehalt dürfen auf 12 Monate verteilt werden. Manche Banken rechnen nur mit 12 Gehältern: Stellt auf 12× um, um den vorsichtigen Fall zu prüfen. Banken machen außerdem eine Haushaltsrechnung (Lebenshaltungskosten, Auto, Kinder) und wollen den Kredit meist bis zum Alter von 75–80 Jahren zurückgezahlt haben.
- Variable Zinsen und kurze Fixzinsphasen werden mit einem Stresszins geprüft, typischerweise 2–3 Prozentpunkte über dem angebotenen Zinssatz.
- Die Gebührenbefreiung ist ausgelaufen. Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr entfielen für den Hauptwohnsitz bis 500.000 € nur bei Anträgen bis 30. Juni 2026. Dieser Rechner geht von den vollen Gebühren aus.
- Nicht berücksichtigt: Schätzgebühr, Kontoführung, verpflichtende Versicherungen und die Wohnbauförderung. Ein Wiener Wohnbauförderungsdarlehen kann einen Teil der Eigenmittel ersetzen.
Quellen: FMA/FMSG (Auslaufen der KIM-V, Rundschreiben, 20-%-Ausnahmekontingent); OeNB-Zinsstatistik (August 2026: 3,61 % durchschnittlich für neue Wohnbaukredite); Zinsübersichten von Optifin und Infina (Oktober 2026); BMF und GGG zum Ende der Gebührenbefreiung am 30. Juni 2026. Dies ist ein Planungswerkzeug, keine Finanzberatung. Holt verbindliche Angebote von mindestens zwei Banken oder einem Kreditvermittler ein.